EscucharLa ciudad de San José y sus alrededores pasan por una nueva oleada constructiva de proyectos verticales que transforman el skyline capitalino.
EF recopiló datos de 16 nuevas torres de apartamentos que están en preventa, principalmente en el cantón central de San José. Algunas de ellas acaban de empezar construcción.
Un cambio cultural a vivir en altura pero también una tendencia creciente de comprar para invertir están posicionando a ciertas zonas de la ciudad como epicentros de este auge.
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Precios
Un total de 16 proyectos verticales residenciales están compitiendo por atraer a compradores durante el periodo de preventa.
En esta fase, los desarrolladores suelen dar algunos beneficios a los clientes como prima fraccionada, posibilidad de personalizar el espacio o descuentos temporales, los cuales varían entre cada proyecto.
Este grupo de torres ofrece desde estudios hasta apartamentos de tres habitaciones. La diferencia entre los estudios y los apartamentos de una habitación suele ser que en los primeros el espacio es abierto, mientras en los segundos existe separación del dormitorio.
Las cifras recopiladas muestran un amplio catálogo de opciones, inclusive en edificios que se construirán en un mismo vecindario.
Por ejemplo, una residencia de un dormitorio en barrio Escalante puede variar en $20.000 entre los tres edificios que se promocionan en ese lugar.
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A nivel general de los 16 edificios, los estudios se prevenden entre $79.000 y $116.000, como precios iniciales.
El rango de los apartamentos de una habitación está entre $89.000 y $217.000.
En el caso de los de dos habitaciones se observan precios desde $112.000 mientras que los de tres dormitorios aumentan a un precio inicial de $344.000.
El precio inicial significa que es el precio mínimo de cada tipo de apartamento. El costo final puede variar dependiendo de factores como el área, la distribución de las estancias, las vistas que tiene la vivienda o el piso en el que se encuentra (los pisos superiores suelen ser más caros).
De las 16 torres, seis ya iniciaron construcción en las semanas recientes. Estas son Alterego, Bo Escalante, Den7, Secrt Escalante, Ser Escalante y Velo.
Dos núcleos de construcción vertical
Cuando se ubican estos 16 nuevos edificios en el mapa, se identifican dos zonas que se están consolidando como focos de construcción vertical residencial. Los desarrolladores escogen estas ubicaciones en respuesta al interés que muestran los compradores e inversionistas en proyectos previos que sirven para rastrear el gusto del mercado.
Estas dos zonas son Rohrmoser y Nunciatura, al oeste, y Escalante y Dent, al este del centro capitalino. A estos se suman sectores como Los Yoses y Sabana sur y norte donde ya existen proyectos de este tipo.
Los desarrolladores le apuestan a esas zonas de la ciudad por la cercanía a servicios y la oferta comercial.
“El apetito por desarrollar en estas zonas asciende día a día y se debe al concepto de gozar de los beneficios de la vida más urbana y más cosmopolita de San José al alcance de la mano”, comentó Verny Campos, director comercial de Citizen, desarrollador de Sky Garden y Bo Escalante.
Julián Hernández, gerente comercial de Core, coincidió en que existe un interés de diferentes públicos por habitar en esas zonas que tienen una ubicación conveniente, cerca de los lugares habituales de los futuros residentes y de rutas de salida y acceso a la ciudad.
Core desarrolló en el pasado Secrt Sabana y URBN Escalante y tiene cuatro nuevos edificios en su cartera: Siix, URBN Nunciatura, Babylon y Secrt Escalante, lo que significa la incursión de la desarrolladora en el oeste de La Sabana.
No obstante, dos nuevas zonas aparecen en el mapa: Tibás y Paso Ancho. The Hills, de 11 pisos, se ubicará cerca del estadio Ricardo Saprissa, mientras que Skyhouse, de 20 niveles, estará 300 metros al sur de la rotonda conocida como La Guacamaya.
Una característica común de ambos proyectos es la cercanía a la carretera de Circunvalación. Mario Salazar, gerente de The Hills, afirmó que la futura conclusión del anillo de Circunvalación y la ampliación del puente sobre el río Virilla contribuyen a colocar a Tibás en una posición ”inmejorable”. A estos aspectos le sumó la topografía plana, la oferta de servicios y la disponibilidad de infraestructura del cantón.
“Creemos en Tibás y vemos una promesa de crecimiento y progreso. The Hills es nuestro primer proyecto de un total de cuatro edificios que tenemos planeados para los próximos 10 años”, contó Salazar.
San José centro sigue siendo un lugar atractivo para edificios de apartamentos y existe margen de crecimiento a raíz de la construcción de Circunvalación norte, según dijo Federico Mora, exdirector de Ventas de RC Inmobiliaria, a cargo de Skyhouse, en el foro Café Financiero: ¿dónde vivir?, organizado por EF en mayo.
Una de las torres que se ubicará más cerca del centro de San José es Latitud Don Bosco, en el barrio del mismo nombre, desarrollada por Grupo Inmobiliario del Parque (GIP).
Una de las características que está explotando GIP en ese edificio es la cercanía a lo que denominan el “circuito médico”, por la existencia de hospitales a varios kilómetros a la redonda. Esta proximidad los llevó a enfocarse en profesionales de la salud como público meta, una hipótesis que se confirmó, según aseguró Silvia Bermúdez, gerente de Mercadeo y Ventas.
Esta torre, de 24 pisos, tendrá apartamentos desde 36 metros cuadrados (m²) hasta 73 m². La construcción aún no inicia pero el periodo máximo de entrega es el segundo semestre del 2025.
Inversionistas alientan mercado
Los desarrolladores consultados coincidieron en que el mercado de apartamentos en la zona urbana está pasando por un periodo de dinamismo.
“Estamos experimentando una reanimación del mercado “, afirmó Bermúdez, del GIP. Esta empresa ha construido edificios en Paseo Colón, Los Yoses y La Sabana y otros dos proyectos vienen en camino.
Los representantes indicaron que se está dando un cambio cultural hacia la vivienda en altura en varios grupos de población. No obstante, el nicho de inversionistas, que compran apartamentos para alquilar por estancias cortas o largas, está empujando el mercado.
El alquiler de apartamentos se está convirtiendo en una alternativa a las herramientas tradicionales de inversión.
“Obtener un financiamiento para adquirir una vivienda pensando en convertirla en un negocio es una adecuada decisión de inversión, siempre que se consideren los riesgos inherentes a cualquier actividad comercial”, explicó días atrás a EF Roy Chaves, director general de riesgos de Mucap, para una nota enfocada en la rentabilidad de esta práctica.
Parte de la rentabilidad dependerá del público meta al que esté orientado, ya sean nacionales o extranjeros, pues el propietario tendrá que definir si maneja o no una misma tarifa para sus públicos, agregó Javier Angulo, gerente de educación financiera de CS Ahorro y Cŕedito.
Además, es fundamental investigar la ubicación de la propiedad, la demanda de alquiler o venta en esa área, los precios de mercado, la competencia y las tendencias a largo plazo y cuantificar los gastos.
Esta tendencia está bajo el radar de los desarrolladores. Por ejemplo, Core, a raíz de proyectos previos, ha detectado diferentes necesidades que están plasmando en sus nuevos edificios.
“Entendimos dos necesidades principales: la del inversionista, que busca un ecosistema diferente para ofrecerle al usuario final, y la del residente que necesita otro ecosistema, más privacidad y exclusividad”, precisó Hernández.
Por ejemplo, la torre Secrt Escalante contará con pisos dedicados solo a inversionistas que alquilarán los apartamentos a corto plazo y otros solo para residentes permanentes. Ambas secciones tendrán su propio lobby y los residentes podrán acceder a amenidades exclusivas.
Babylon, por su parte, se promociona como el primer “apart-hotel” de Rohrmoser. Estará enfocado por completo en alquileres por plataformas como Airbnb y, en la práctica, operará como un hotel.
Los 16 edificios mapeados tendrán entre nueve y 33 pisos y redefinirán el paisaje urbano.
