EscucharSi usted tiene una vivienda dentro de un condominio y está planificando construir un segundo piso, poner una pared que cubra su patio o incluso pintar la fachada de su casa, debe tomar en cuenta una serie de normativas propias del condominio, para evitarse multas y sanciones graves.
Las remodelaciones solo se podrán hacer a lo interno de su propiedad, pero con algunas limitaciones. Sin embargo, es completamente prohibido modificar algún área externa, como las áreas comunes, sin antes solicitar el permiso respectivo al administrador del condominio.
Para conocer con exactitud las reglas y saber qué hacer, EF conversó con Ignacio Alfaro, abogado y notario público, especialista en el área inmobiliaria y condominios; Guillermo Zúñiga, socio de Ecija Legal, especialista en Derecho Inmobiliario; Nancy Brenes, senior de Impuestos y Legal de Grant Thornton; y Francisco Gamboa, gerente general de Naret (administradora de condominios de Grupo Laguna).
¿Cómo y quién regula la normativa de los condominios en Costa Rica?
En Costa Rica, no existe como tal una “entidad o figura de autoridad” que norme los condominios, pero sí se encuentran regulados por la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (7933) y el reglamento propio del condominio.
Además, Brenes de Grant Thornton precisó que deben inscribirse ante el Registro Nacional en la sección inmobiliaria.
Esto debido a que el Registro se encarga de velar por el cumplimiento de las disposiciones establecidas en la Ley y el reglamento, tales como permisos municipales, planos, vías y calles; previo a la inscripción del condominio en esa entidad. Asimismo, cualquier modificación en la estructura o administración del lugar debe inscribirse ante esta misma entidad.
“Una vez que el condominio quede debidamente constituido, este será gestionado por un administrador nombrado por la asamblea de condóminos y cuyo nombramiento debe inscribirse ante el Registro Nacional”, explicó Brenes.
Algunos otros asuntos son regulados por el Ministerio de Salud, el Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC) y el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU).
“La persona que vive en condominio debe saber, previo a la compra de su vivienda, que los condominios se rigen por un reglamento interno en el que se establecen una serie de normas que deben ser respetadas, pues de lo contrario, procede la imposición de multas e incluso el desalojo de su vivienda, en casos muy graves”, expresó la vocera de Grant Thornton.
¿Qué puede hacer y qué no la persona que vive en un condominio y quiere remodelar su casa?
La regla general es que la persona podrá hacer cualquier tipo de remodelación a lo interno de su casa sin ningún problema, ya que es propiedad privada. Sin embargo, no podrá modificar los “aspectos” exteriores a su filial, es decir, aquellos que constituyen fachada, paredes maestras y que son consideradas áreas comunes, los cuales requieren de la aprobación del condominio para que puedan ser realizadas.
Así lo dicta, el artículo 16 de la Ley 7933. Asimismo, esta regulación se complementa con la administración y el reglamento interno de cada condominio (artículo 33 de la Ley).
En este último, por ejemplo se encuentran las normas que exigen aprobación de la administración o de una comisión de construcción (aún si es dentro de la casa); la presentación de planos; el cumplimiento de requisitos como la licencia de construcción aprobada por la Municipalidad; y hasta obligaciones de comportamiento del personal de la construcción.
Por otra parte, pese a que la remodelación dentro de la casa se puede hacer sin problema porque es “propiedad privada”, Zúñiga de Ecija Legal indicó que, la “regla general” está sujeta a que el propietario no puede realizar modificaciones o reparaciones internas a su unidad, que impliquen la creación de peligros para los demás propietarios.
Por ejemplo, eliminar una pared estructural dentro de la unidad que ocasione un colapso de la construcción en su totalidad.
Además, en el caso de condominios de lotes —donde cada propietario tiene la libertad de diseñar su casa, sea sujeto o no a reglas establecidas en el propio reglamento del condominio— los propietarios pueden realizar modificaciones de fachadas y demás sin ningún tipo de problema. Por ejemplo, un condominio donde todas las casas son diferentes; y no deban de cumplir con ninguna normativa interna.
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¿Quién se encarga de elaborar el reglamento interno del condominio?
Según afirmó Gamboa de Naret, los reglamentos de condominios son realizados por la empresa desarrolladora, ya que es la que conoce las regulaciones de ingeniería y arquitectura para la construcción.
Por ejemplo, la compañía define los retiros frontales y laterales, también regula las características de construcción como la fachada, los techos, lados (si incluye ventanas), regula colores de pintura, materiales de construcción, accesos, entre otros aspectos.
A los desarrolladores y comercializadores los regula el MEIC, y se exige un registro y habilitación previa para vender masivamente y mediante opciones de compraventa (ventas a plazo).
¿Cuáles permisos debe tener una persona para tener luz verde para remodelar su casa y a quién se le solicitan?
El procedimiento y normas internas que deben seguirse para solicitud de permisos y ante quién deben solicitarse, son establecidas de forma interna en cada condominio, a través de su reglamento.
El orden para gestionar la solicitud sería, administrador registral, comité de construcción del condominio, asamblea de condóminos y otros entes, según establezca la norma interna.
No obstante, si el reglamento no contiene ningún tipo de regulación que implique la aprobación de las modificaciones a realizar, por esas figuras, el propietario de la unidad tendrá que realizar el trámite respectivo, como cualquier otro trabajo de este tipo.
Es decir, deberá contar con los planos aprobados, principalmente, por el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA) y la Municipalidad respectiva.
Por otra parte, toda remodelación requiere de una licencia de construcción. Alfaro, abogado y notario público, especialista en el área inmobiliaria y condominios, dijo que si son obras menores a diez salarios base (¢4.622.000) pueden no requerir de un profesional que presente planos firmados y supervise, lo cual baja costos. No obstante, la licencia es siempre necesaria.
Esta se puede solicitar, al amparo del artículo 83 bis de la Ley de Construcciones (833), en la Municipalidad.
Por otra parte, sí hay que hacer planos por las dimensiones o valor de la obra, deberá tramitarlos a través de la plataforma APC del CFIA. También, según la obra, puede intervenir el Instituto Nacional de Acueductos y Alcantarillados (AYA), el Cuerpo de Bomberos, el Ministerio de Salud, el INVU y la Compañía Nacional de Fuerza y Luz (CNFL).
“Todo esto es adicional a lo que internamente el reglamento del condominio y la administración exijan. En cada uno es distinto, pero todos van por la misma línea de una aprobación previa (anteproyecto) o una aprobación para iniciar, por parte de la administración o la comisión de construcciones. Ellos ven otros elementos como aspectos de estilo, color, materiales, y hasta destino conforme al reglamento”, expresó el abogado.
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¿Cuáles son las sanciones que aplican para aquellas personas que remodelen su casa sin permiso?
Las sanciones son establecidas en el reglamento del condominio. Pueden ir desde una llamada de atención y que deba corregir, sin más consecuencias; hasta la paralización de la obra y multas de diez o más salarios base.
Por ejemplo, en el caso de que se realice una remodelación sin tener el permiso del condominio, el administrador está obligado a ordenar la suspensión de la remodelación. Asimismo, este dispondrá de las herramientas necesarias para cumplir con las obligaciones, por ejemplo impedir el ingreso de los trabajadores, así como de los materiales y equipos que sean necesarios para los trabajos.
Por otra parte, si se inicia una remodelación sin los permisos municipales respectivos, la Municipalidad puede clausurar la remodelación y exigirle al propietario de la unidad que no siga con la misma, hasta que no obtenga los permisos y haya cancelado los permisos de construcción, las multas e intereses.
Además, Alfaro indicó que la multa no “compra la falta”, es decir, aún pagando la multa, se debe corregir y adecuar la construcción al reglamento del condominio que se aceptó al adquirir una vivienda dentro de un condominio.
“No son consecuencias menores y puede incluso sentarse responsabilidades mayores mediante procesos legales, sea en sede arbitral o judicial”, manifestó.
