EscucharEnterarse de que su propiedad será rematada es, sin duda, una mala noticia que nadie quiere recibir, especialmente si se trata del hogar que su familia ha construido con esfuerzo. Por ello, es importante que usted tome todas las previsiones posibles y conozca cuáles son las medidas necesarias para evitar un eventual embargo de su casa u otros bienes.
Existen dos situaciones principales que facultan a las entidades financieras a iniciar un proceso de cobro judicial que puede conducir a un remate. La causa más común es la ejecución hipotecaria, que ocurre cuando la persona ha adquirido un préstamo colocando su propiedad como garantía e incumple con el pago de las cuotas, lo cual activa el derecho del banco o acreedor a ejecutar la garantía.
Sin embargo, también puede suceder cuando la propiedad no está garantizando la deuda directamente. Incluso, el incumplimiento acumulado con los pagos de su tarjeta de crédito puede poner sus bienes en riesgo de embargo.
“Aunque la propiedad a nombre del deudor no esté dada en garantía en un crédito hipotecario, cualquier acreedor puede presentar el proceso de cobro, embargar esa propiedad y sacarla a remate, pues la normativa establece que los bienes de las personas responden por sus deudas. No podemos evitar que se genere un cobro judicial si dejamos de pagar”, advirtió Ernesto Solano, abogado de la Oficina del Consumidor Financiero (OCF).
Otra razón por la cual se puede embargar una propiedad es el incumplimiento en el pago de los impuestos sobre bienes inmuebles. En estos casos, la municipalidad correspondiente está facultada para exigir el pago por la vía judicial.
Por estos motivos, la mejor manera de evitar una situación extrema que implique el riesgo de perder su propiedad es mantenerse al día con sus pagos.
Medidas preventivas
Una recomendación básica es leer muy bien los contratos cuando se adquiere un préstamo o una tarjeta de crédito, con el fin de comprender y sopesar las responsabilidades que se adquieren, antes de firmar. Es importante recordar que ciertas condiciones suelen variar en el tiempo, como las tasas de interés, lo cual implica estimar su capacidad de pago en el mediano o largo plazo.
“La principal sugerencia es que las personas revisen bien la escritura y todas las obligaciones conexas al momento de formalización del crédito, de modo que puedan estar debidamente enteradas y preguntar si tienen alguna duda, para que no incurran en una situación de incumplimiento que posteriormente pueda llevar a una situación de ejecución de la garantía y a un proceso de remate”, afirmó el abogado Esteban Carranza.
Ahora bien, ¿qué pasa si la persona llega a enfrentar una situación que le impide cumplir con sus pagos; por ejemplo, en casos de desempleo, enfermedad u otros sucesos que afectan su situación financiera? En estos casos, los abogados recomiendan informar oportunamente a la entidad bancaria y mostrar interés en negociar un arreglo de pago o un cambio en las condiciones de la deuda.
“Normalmente, cuando un cliente se esconde o deja que pase el tiempo, la situación se vuelve cada vez más complicada, porque quizás una deuda que era pequeña comienza a acumular intereses e intereses moratorios y se vuelve incobrable, hasta que le exigen la totalidad del crédito. Entonces, una situación que se pudo haber solucionado de buena manera después se vuelve muy difícil de resolver”, dijo Carranza.
Según el tipo de deuda, el embargo puede pesar sobre diferentes bienes, como lotes, casas u otros inmuebles, vehículos, cuentas bancarias e, incluso, sobre una parte del salario.
El artículo 984 del Código Civil establece que no se pueden embargar los sueldos que no excedan del salario mínimo vigente; así como tampoco las jubilaciones, las pensiones alimentarias, el menaje de casa, la ropa o los alimentos que existan en poder del deudor, “en la cantidad necesaria para el consumo de su familia durante un mes”.
Gracias al Código de Familia, existe otra importante excepción: las viviendas registradas como patrimonio familiar no pueden ser embargadas.
“El objetivo del régimen de patrimonio familiar es resguardar la estabilidad del hogar, asegurando que la vivienda no se verá comprometida por deudas personales de los miembros de la familia. Esta figura es una especie de escudo protector que se aplica exclusivamente a la casa de habitación del núcleo familiar, la cual no puede ser embargada por ningún acreedor”, explicó el abogado Rónald Núñez.
Según dijo, la constitución del patrimonio familiar es una medida recomendada para proteger la vivienda de manera preventiva. Esta gestión se realiza mediante una escritura pública y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
La última oportunidad
Es usual que los bancos contacten a sus clientes cuando presentan atrasos en el pago de sus cuotas o de su tarjeta de crédito, pero no todas las entidades financieras proceden igual.
Cuando una persona entra en impago, el acreedor puede presentar una demanda de cobro judicial. El siguiente paso es que se genere un embargo de la propiedad como medida cautelar y, finalmente, se programe el remate.
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Un principio fundamental del debido proceso es que el deudor debe ser notificado formalmente, al igual que sus fiadores, en caso de haberlos. Sin embargo, según Solano, es posible que la notificación se realice una vez que ya se ha establecido la fecha del remate, de modo que algunas personas se enteran cuando ya su propiedad fue embargada.
“Una vez que se presenta el embargo y se anota a nivel del Registro Nacional, se notifica al deudor para que sepa que ya se fijaron fechas de remate y se le dan cinco días para que haga una oposición, que puede ser por prescripción, porque ya pagó o por falta de exigibilidad”, detalló Solano.
El Código Procesal Civil establece que el remate debe anunciarse por medio de un edicto que se publica dos veces, en días consecutivos, en el Boletín Judicial, donde se indica la base, la hora, el lugar y los días de la subasta.
El artículo 158 del código indica que el remate se suspenderá si algún interesado deposita a la orden del tribunal una suma que cubra la totalidad de los extremos reclamados, incluyendo costas: esta es la última oportunidad que tiene el deudor para pagar y rescatar su propiedad.
“Salvar una propiedad cuando ya está embargada incrementa significativamente los costos, porque hay que pagar la totalidad de la deuda con intereses moratorios más los gastos legales. Por eso, siempre es mejor que los deudores informen proactivamente al banco si tienen alguna dificultad, para intentar llegar a un arreglo de pago antes de que la propiedad pase a cobro judicial”, subrayó Núñez.
Aunque el objetivo primordial del remate es satisfacer la deuda pendiente, si la propiedad se adjudica por un monto más bajo es posible que no alcance para cubrir la totalidad de lo adeudado. En tal caso, podría quedar un saldo en descubierto que seguiría siendo responsabilidad del deudor, de modo que el banco podría continuar la persecución sobre otros bienes de esa persona o de sus fiadores.
Por ello, si usted es deudor o fiador y recibe una notificación de cobro judicial, es recomendable que busque asesoría legal para poder actuar a tiempo antes de perder su propiedad u otros bienes.
