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El 2019, los locales comerciales quedaron con un saldo negativo de absorción: se desocuparon 22.000 metros cuadrados más de los que se ocuparon. ¿La razón? Una baja demanda impulsada por múltiples factores coyunturales, que obligarán a propietarios y administradores a repensar usos y costos de los espacios.
Así, los arrendatarios deberán acompañar a sus inquilinos mediante la reducción de los alquileres, pero también con medidas de apoyo estratégico para que ajusten su oferta al plan del inmueble y se logre el beneficio mutuo. Los problemas comerciales de los clientes afectan la percepción de los consumidores y de otros clientes potenciales, e incrementa la dificultad para llenar de nuevo los espacios, una vez que el arrendatario se va.
Si bien el fenómeno local tiene explicaciones propias del entorno comercial inmediato, también es parte de una tendencia global que desafía a los puntos de venta de retail o comercio minorista. En Estados Unidos la desocupación de grandes centros comerciales ha llevado al abandono total de las estructuras en ciertas ciudades desde hace varios años.
En épocas recientes, son las grandes cadenas de tiendas, como Macy’s y Forever21 y diferentes tipos de restaurantes las que se han visto obligadas a cerrar centenares de locales para paliar las pérdidas que les provoca por un lado el comercio en línea, y por otro los cambios en el consumo.
Los efectos en el país son graduales. Algunos centros comerciales en diciembre de 2019 ya resentían una desocupación marcada, mientras otros se mantenían con indicadores positivos. Para proyectos comerciales, tener entre un 8% y un 12% de desocupación es considerado saludable.
En este momento, las edificaciones con más espacios desocupados en el país son las urbanas (14,32%) y las de tipo Strip Center (13,17%).
En el primer caso, se trata de tiendas y locales que se ubican en centros de población y zonas de paso, donde los espacios de parqueo no se encuentran al frente sino detrás, se recurre a estacionamientos cercanos o se usa la calle.
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Los Strip Centers son una serie de locales en línea o en forma de L, sin pasillos, administrados como una propuesta coordinada que atrae ventas para todos, y con parqueos al frente de las tiendas (ver recuadro: Tipo de comercio).
Danny Quirós, market research director de la firma inmobiliaria NKF Central America, explicó que el comportamiento del mercado inmobiliario durante el 2019 tuvo un menor dinamismo si se compara con años recientes.
“El principal cambio fue la incertidumbre que trajo consigo la implementación del paquete tributario, tanto para los desarrolladores y sus expectativas de crecimiento, como para los inquilinos en los costos de establecimiento considerando que la mayoría de empresas del sector servicios son muy sensibles a los costos relacionados con el bien inmobiliario”.
Quirós señaló que en los casos de desocupación, se debe estudiar el entorno para valorar nuevas decisiones sobre el uso de los inmuebles, pues aunque siempre existan oportunidades para los proyectos comerciales, hay más demanda en los sectores de servicios, manufactura, logística y distribución. Además, algunos sectores están experimentando saturación comercial, sobre todo en Heredia centro y el este de San José.
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La Cámara de la Construcción también afirmó que la reforma fiscal desestimuló al sector: aunque en 2018 se dio trámite a una cantidad récord de metros cuadrados en proyecto, estas iniciativas no están pasando del papel a las obras.
Esteban Acón, presidente de la Cámara a inicios de enero, afirmó que existe un banco importante de proyectos que podrían ejecutarse durante los próximos años, si el Gobierno genera condiciones favorables, entre las que destaca la extensión en la progresividad en el cobro del IVA, para evitar un incremento del 10% en el costo de los proyectos.
Según los datos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), para noviembre del 2019 el crecimiento interanual de metros cuadrados tramitados era del 18%. Solamente en Alajuela y Limón se presentó un decrecimiento interanual, pero el impulso de provincias como San José, donde el crecimiento fue superior al 50%, (en Heredia superó el 45% y en Guanacaste casi llega a 35%) empujan el promedio nacional hacia arriba.
En total se tramitaron 7,8 millones de metros cuadrados de proyectos, y 2,2 corresponderían a desarrollos comerciales. Para la Cámara esto significa que existe un banco importante de iniciativas que podrían ejecutarse durante los próximos años, si se generan condiciones favorables.
Sin embargo, Quirós advirtió que para el 2020 se espera un panorama mucho más conservador, principalmente en el crecimiento de la oferta.
Ajustes
Una menor oferta puede contener el crecimiento de la desocupación, mas no reducirlo. ¿Qué necesita el sector para bajar los indicadores a números rentables? Los analistas de NKF aseguran que debería darse una corrección de ciertos elementos que lleven a los mercados a niveles de equilibrio, entre ellos, las estrategias de uso y precio.
“En esta fase del ciclo inmobiliario, los precios que primero se ajustan son los de arrendamiento. Mucho de los espacios que no se arriendan cuentan con precios fuera de mercado. El punto comercial debe ser justificado según exposición, ubicación, y cantidad de ventas que logra generar. En muchos casos se mantienen precios elevados a exclusiva discreción del propietario”, explicó Quirós.
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Con esto en mente, se espera que las condiciones del mercado favorezcan a los inquilinos con cambios en las condiciones contractuales y en los precios de las negociaciones. También se espera un leve crecimiento en la mudanza de arrendatarios, sobre todo cuando propietarios o administradores tarden en aplicar cambios o en los casos donde un nuevo desarrollo responda a una estrategia y resuelva necesidades que la oferta actual no atiende.
“Si los proyectos construidos cuentan con características que cubren las necesidades del mercado y ofrecen una experiencia diferenciada, es probable que se mantenga la absorción positiva, ya sea de expansiones de los grupos comerciales o de relocalizaciones desde otros puntos”, enfatizó Quirós.
El mercado comercial puede obtener dos lecciones clave de su desempeño en 2019:
Para desarrolladores: es necesario contar con mayor información antes de hacer las inversiones, para no saturar los mercados, pues la oferta excesiva provoca desequilibrio.
Para inquilinos: es posible ubicarse en edificaciones que además de cumplir con sus necesidades operativas, favorezcan la calidad de vida de sus colaboradores. La mejor vía para encontrar estas opciones es mediante las asesorías.
Tipo de comercio
Los locales comerciales se clasifican según su tamaño, ubicación, inquilinos y otros detalles.
| Strip Center (Comercio en fila) | Fila de comercios o puntos de venta de bienes y servicios administrados como una entidad minorista coherente entre sí, con estacionamientos ubicados generalmente frente a las tiendas. Este formato no tiene pasillos cerrados que unan los locales y puede configurarse en línea recta o tener forma de "L" . |
| Neighborhood Center (Comercio de barrio) | Conjunto de tiendas que proveen productos y servicios de conveniencia para las necesidades básicas del vecindario más próximo, que generalmente se encuentran ancladas a una tienda de conveniencia o bien una farmacia. |
| Community Center (Comercio de comunidad) | Sus inquilinos ofrecen mercancía en general u ofertas orientadas a la conveniencia. Hay una gama más amplia bienes y servicios que en los centros vecinales. Este formato generalmente se configura en línea recta como una tira, o se puede colocar en forma de "L" o "U", dependiendo del sitio y el diseño. Usualmente el ancla principal es un supermercado de cadena. |
| Regional Center (Mall) | Inmueble que ofrece la mayor variedad de establecimientos, con porcentaje importante de tiendas de ropa y variedad de servicios. Sus anclas son tiendas departamentales de gran escala, moda y almacenes de descuento, así como terrazas de comidas y entretenimiento. |
| Lifestyle Center (Comercio para estilo de vida) | Exclusivas tiendas especializadas de cadenas nacionales e internacionales con restaurantes y entretenimiento que abastecen las necesidades de consumo e intereses relacionados con el estilo de vida de sus visitantes. Frecuentemente se ubican cerca de vecindarios de clase alta y poseen algunas áreas al aire libre. |
| Urbano | Espacios destinados a actividades comerciales en los niveles más bajos de los edificios de oficinas o residencias, así como otros espacios comerciales destinados al mercado del flujo peatonal en calles. Los estacionamientos no están en el frente de la edificación, sino en la parte trasera, en garajes o parqueo públicos cercanos, o en la misma calle. |
| Free Standing / Stand Alone (Independiente / En solitario) | Inmuebles ocupados exclusivamente por un inquilino principal que usualmente tienen edificaciones de 1.000 m2 en adelante. Incluyen almacenes suburbanos independiente como supermercados de gran tamaño, y otros grandes almacenes independientes por departamento que no forman parte de un centro comercial integrado o un proyecto de uso mixto. |
| Fuente: | NKF |
